8月21日，物业行业还在“降费潮”“撤场潮”里挣扎，越秀服务甩出了一份有点“反卷”的中期答卷：营收19.62亿元稳住基本盘，现金储备达到48亿元，维持50%派息率。
但硬币总有另一面——毛利率同比掉了4.6个百分点，跌到21.3%。这成绩单，喜忧参半里藏着物业行业的新活法。
基础盘“抗打”：物业费逆势上涨
这年头，对部分物企来说收物业费堪比“渡劫”，更别说涨价了。中物研协数据显示，去年至今全国超100个小区物业费降了20%-35%，还有至少10家物业公司扛不住撤了场。
但越秀服务偏能逆势操作：上半年4个项目成功提价，整体物业费单价2.8元/平方米，收缴率还往上走。秘诀在哪？
一是地段“够硬”。91%的在管项目扎在一二线核心城市，7231万平方米的盘子里，高端盘、优质盘占比高，业主更愿意为优质服务买单。
二是服务“能打”。搞“人机协同”保洁，扫地机器人+集中管理，效率和干净度双提升；智慧通行系统普及，刷脸进门比以前保安登记快3倍；还建了个集成指挥中心，靠数据督导服务，告别“人盯人”的老套路。
就靠这两点，基础物管收入上半年飙到7.16亿元，同比涨19.2%，这已经是连续第四年保持20%左右的高增长。
增长盘遇坎：非住赛道找新机会
日子不是全顺的。财报中，非业主增值服务收入3.17亿元，社区增值服务5.59亿元，双双同比下滑。
说白了，非业主增值服务靠开发商吃饭，地产行业调整期，车位协销这类业务首当其冲。数据能说明问题：百强物业的非业主增值收入占比，从2020年的12.12%跌到2024年的3.86%，快成“边缘业务”了。
社区增值服务也在调整，越秀服务美居业务收入降了些。这行现在卡在“转型期”，百强企业的社区增值收入占比近五年一直在8.5%—11.5%晃悠，想爆发很难。
越秀服务的破局思路是：押注“非住”赛道。上半年刚拿下港航大厦、国家管网集团华南公司、广州民俗博物馆这些大单，还在TOD项目上搞出了新花样——“盖上物业+盖下轨道+公共空间+产业服务”的四维服务体系，把地铁站、周边商业、住宅、产业园打包管起来，高人流量里藏着高收益。
48亿现金在手：走“中而美”路线
最让人好奇的是越秀服务的“钱袋子”：47.9亿现金躺账上，比去年底还多了8900万元，在上市物企里妥妥的“现金富豪”。要知道，59家上市物企2024年现金总额同比还降了6.59%，行业中位数才7.13亿元。
放在前几年“规模至上”的年代，手握这么多现金不搞收并购，会被骂“保守”。但现在，行业逻辑变了——从“比谁盘子大”转向“比谁活得好”。
管理层说了：“目标是‘中而美’，不盲目追求规模。不过，今年的收并购态度显得稍微积极一点，5亿元专项资金备着收并购，遇到好机会也会出手。”
这年头，物业行业的“优等生”标准变了：不是看在管面积有多大，而是看服务硬不硬、现金流稳不稳、股东回报够不够。越秀服务的“中而美”路线，或许会是当下物业行业比较务实的生存哲学。
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南方+记者 周中雨
设计：刘子葵
策划：冯善书
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